Koopwoning en belastingen in 2026, alle wijzigingen per 1 januari op een rij

Per 1 januari 2026 veranderen in Nederland meerdere belastingregels en financiële kaders die direct invloed hebben op koopwoningen. Dit artikel geeft een feitelijk overzicht van alle vaststaande wijzigingen, zonder verwachtingen of marktvoorspellingen.

Bedoeld voor kopers en doorstromers die willen weten waar zij in 2026 rekening mee moeten houden.

NHG-grens in 2026

De kostengrens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt per 1 januari 2026 verhoogd.

In 2026 bedraagt de NHG-grens € 470.000.
Wanneer energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd, geldt een verhoogde grens van € 498.200.

De NHG biedt extra zekerheid bij financiering en kan invloed hebben op acceptatievoorwaarden en renteopslagen bij geldverstrekkers.

Overdrachtsbelasting bij koopwoningen

Vanaf 1 januari 2026 gelden de volgende overdrachtsbelastingtarieven bij de aankoop van een woning:

Bij aankoop van een woning die als hoofdverblijf wordt gebruikt blijft het tarief 2 procent.
Voor starters onder de 35 jaar geldt een tarief van 0 procent overdrachtsbelasting tot een woningwaarde van € 555.000, mits aan alle voorwaarden wordt voldaan.
Voor woningen die niet zelf worden bewoond, zoals een tweede woning, geldt een tarief van 8 procent.

Deze tarieven zijn wettelijk vastgelegd en gelden landelijk.

Startersvrijstelling overdrachtsbelasting

De startersvrijstelling wordt per 1 januari 2026 verruimd. Starters onder de 35 jaar betalen geen overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning tot € 555.000.

Hoewel deze regeling primair starters raakt, beïnvloedt zij indirect het lagere koopsegment en daarmee ook de doorstroming binnen de woningmarkt.

Eigenwoningforfait in 2026

Het eigenwoningforfait blijft in 2026 onderdeel van de inkomstenbelasting. Dit is een bijtelling bij het inkomen op basis van de WOZ-waarde van de woning.

Per 1 januari 2026 wordt het eigenwoningforfait verlaagd, waardoor de fiscale bijtelling voor eigenaar-bewoners lager uitvalt dan in eerdere jaren. Dit zorgt voor een beperkt maar structureel effect op de jaarlijkse belastingdruk.

Hypotheekrenteaftrek in 2026

De hypotheekrenteaftrek blijft bestaan, maar is gemaximeerd.

In 2026 is betaalde hypotheekrente aftrekbaar tegen maximaal 37,56 procent. Dit maximum geldt voor alle inkomensniveaus.

Voor huishoudens met een hypotheek betekent dit dat renteaftrek mogelijk blijft, maar tegen een lager percentage dan in het verleden.

WOZ-waarde en gemeentelijke lasten

In 2026 ontvangen woningeigenaren nieuwe WOZ-beschikkingen, gebaseerd op marktgegevens van eerdere jaren.

De WOZ-waardes liggen in 2026 gemiddeld hoger dan voorheen. Een hogere WOZ-waarde heeft directe invloed op:

• de onroerendezaakbelasting,
• waterschapslasten,
• de hoogte van het eigenwoningforfait.

Dit leidt voor veel huiseigenaren tot hogere gemeentelijke lasten, los van hypotheek of inkomen.

Overzicht van vaststaande wijzigingen per 1-1-2026

Per 1 januari 2026 zijn voor koopwoningen de volgende wijzigingen van kracht:

• een hogere NHG-kostengrens,
• aangepaste overdrachtsbelastingtarieven,
• een verruimde startersvrijstelling,
• een lager eigenwoningforfait,
• een vast maximum voor hypotheekrenteaftrek,
• hogere WOZ-waardes met bijbehorende lokale belastingen.

Deze regels vormen het vaste fiscale kader voor koopwoningen in 2026.

Slotbeschouwing

De wijzigingen per 1 januari 2026 zitten niet in marktontwikkelingen, maar in wetgeving en belastingregels. Voor kopers en doorstromers is het belangrijk deze cijfers mee te nemen bij financiering, maandlasten en lange termijn planning.

Deze feitelijke benadering sluit aan bij de werkwijze van Bart Postema Makelaardij, waar helderheid, cijfers en realistische begeleiding centraal staan.

Factsheet koopwoningen 2026, cijfers en regels per 1 januari

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

• NHG-kostengrens 2026: €470.000
• NHG met energiebesparende maatregelen: €498.200
• Geldt voor alle woningtypen
• Doel: extra zekerheid bij financiering en mogelijk lagere renteopslagen

Overdrachtsbelasting

• 0 procent voor starters onder 35 jaar tot €555.000
• 2 procent bij aankoop van een woning voor eigen bewoning
• 8 procent bij aankoop van een woning die niet als hoofdverblijf wordt gebruikt
• Tarieven gelden landelijk vanaf 1-1-2026

Startersvrijstelling

• Leeftijdsgrens: jonger dan 35 jaar
• Maximale woningwaarde: €555.000
• Vrijstelling geldt eenmalig en alleen bij hoofdverblijf

Eigenwoningforfait

• Blijft onderdeel van de inkomstenbelasting
• Percentage wordt per 1-1-2026 verlaagd
• Bijtelling wordt berekend over de WOZ-waarde
• Effect: iets lagere fiscale bijtelling voor eigenaar-bewoners

Hypotheekrenteaftrek

• Maximaal aftrekpercentage in 2026: 37,56 procent
• Geldt voor alle inkomens
• Hypotheekrente blijft aftrekbaar, maar niet meer tegen hogere schijven

WOZ-waarde

• Nieuwe WOZ-beschikking in 2026
• WOZ-waardes liggen gemiddeld hoger dan voorgaande jaren
• Invloed op:
  • onroerendezaakbelasting
  • waterschapslasten
  • eigenwoningforfait

Wat staat vast per 1-1-2026

• Hogere NHG-grens
• Aangepaste overdrachtsbelastingtarieven
• Verruimde startersvrijstelling
• Lager eigenwoningforfait
• Vast maximum hypotheekrenteaftrek
• Hogere WOZ-waardes en bijbehorende gemeentelijke lasten

Gebruik van deze factsheet

Deze factsheet is bedoeld als feitelijk overzicht voor kopers en doorstromers en sluit aan bij de nuchtere werkwijze van Bart Postema Makelaardij.

Geen verwachtingen, geen marktvoorspellingen, alleen cijfers en regels die gelden vanaf 1 januari 2026.